Beim Kauf von Immobilien, also Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten, geht es fast immer um erhebliche wirtschaftliche Werte. Zum Schutz beider Vertragsteile, also des Käufers und des Verkäufers, sieht der Gesetzgeber für Grundstückskaufverträge deshalb die Form der notariellen Beurkundung vor. Denn der Notar garantiert eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung, bei der typische Risiken für beide Vertragsteile vermieden werden.
Er sieht das Grundbuch aktuell ein, klärt den Käufer über im Grundbuch eingetragene Belastungen auf, besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer. Den Notar treffen außerdem Mitteilungspflichten gegenüber Finanzamt und sonstigen Behörden.
Der Inhalt eines Grundstückskaufvertrages wird zum einen dadurch bestimmt, was Kaufgegenstand ist, ob also ein Grundstück unbebaut oder bebaut und ggf. wie es bebaut ist, ob eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht verkauft werden soll. Zum anderen spielt auch die Frage, ob die Vertragsteile Unternehmer oder Verbraucher sind, bei der Vertragsgestaltung eine Rolle. Besonderes Augenmerk ist zu legen auf die Absicherung des Verkäufers und des Käufers, die Löschung oder den Fortbestand von im Grundbuch eingetragenen Belastungen, die Frage der Rechts- und Sachmängelgewährleistung und den Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten.
Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung mit der Besonderheit, dass das mitverkaufte Gebäude - Haus oder Wohnung - zumindest teilweise vom Verkäufer als Bauträger zu errichten ist. Somit schuldet der Verkäufer neben der Eigentumsverschaffung auch eine Bauleistung. Wie die Bauerrichtung zu erfolgen hat, ergibt sich aus der so genannten Baubeschreibung und den maßgeblichen Plänen. Diese Unterlagen sollte sich der Käufer vor der Beurkundung vom Bauträger aushändigen lassen. Bei der Gestaltung von Bauträgerkaufverträgen sind insbesondere die Bestimmungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) sowie die §§ 305 ff BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) zu berücksichtigen. Besonderer Regelungsbedarf ergibt sich hinsichtlich Kaufpreiszahlungen nach Baufortschritt, Zeitplan und Umfang der Bauerrichtung, Gefahr der Nichtfertigstellung des Bauvorhabens oder Sonderwünschen des Käufers bei der Bauerrichtung. Besondere Gefahren bestehen beim Abschluss getrennter Verträge über den Grundstückskauf und die Bauerrichtung. Weitere Informationen zum Inhalt eines Bauträgervertrages stehen in dem von der Landesnotarkammer Bayern herausgegebenen Bauträgermerkblatt zur Verfügung, das Sie auch in gedruckter Fassung bei der Geschäftsstelle der Landesnotarkammer Bayern, Ottostraße 10/III, 80333 München anfordern können.
Schenkungen, insbesondere im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, sind dadurch gekennzeichnet, dass Vermögensgegenstände zu Lebzeiten an den oder die Erben, meist die Kinder, übertragen werden. Grund zur lebzeitigen Übertragung des Vermögens kann es sein, dass die Kinder rechtzeitig mit eigenem Vermögen ausgestattet werden sollen, sie frühzeitig in die Verantwortung für das Vermögen eingebunden werden sollen oder der Vermögenstransfer auf die nächste Generation steueroptimal gestaltet werden soll. Im Gegenzug zu der Vermögensübertragung werden dem Erwerber oft Versorgungsleistungen zugunsten des Schenkers auferlegt, wie Rentenzahlungen, Betreuungs- und Pflegeleistungen, Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte. Der Schenkungsvertrag kann auch mit Erb- und Pflichtteilsregelungen verbunden werden, so können Anrechnungs- oder Ausgleichungsanordnungen getroffen, Erb- oder Pflichtteilverzichte vereinbart werden. Das Gesetz schreibt für die Übertragung von Grundbesitz, Erb- und Geschäftsanteilen sowie für Schenkungsversprechen die Form der notariellen Beurkundung vor, ebenso für Erb- und Pflichtteilsverzichte. Der Notar ist den Beteiligten dabei ein neutraler und fachkundiger Helfer, der über Gestaltungsmöglichkeiten informiert und dabei steuerliche Aspekte nicht außer Acht lässt.
Die Eigentumswohnung ist sowohl eine selbständige Immobilie als auch Teil eines Hauses. Daraus ergeben sich Besonderheiten:
Alle Eigentümer von Wohnungen sind Miteigentümer des so genannten gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftliches Eigentum ist immer das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind, insbesondere solche, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z.B. Außenwände, Treppenhäuser, Aufzüge oder gemeinschaftlich genutzte Heizungsanlagen).
Jeder Eigentümer hat darüber hinaus das Sondereigentum an einer Wohnung, wozu deren einzelne Räume gehören. Sondereigentum ist auch an Hobbyräumen, Kellerabteilen oder Tiefgaragenstellplätzen möglich.
Die genaue Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum ergibt sich aus dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sowie der notariell beurkundeten Teilungserklärung, mit der das Wohnungseigentum begründet, also das Haus in die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt wurde. Mit der Teilungserklärung wird die Gebäudeaufteilung festgelegt. Sie bestimmt die Lage und die Grenzen der einzelnen Wohnungen sowie des Gemeinschaftseigentums. Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum ist eine Bestätigung der Baubehörde, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind (so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung).
Eine Eigentumswohnung kann nicht unabhängig vom Gebäude genutzt und bewirtschaftet werden, deshalb sind das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, das durch eine Gemeinschaftsordnung ergänzt oder ersetzt werden kann. Daneben können auch gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft verbindliche Wirkung haben.
Der Notar entwirft für jedes Objekt eine maßgeschneiderte Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Unsere Rechtsordnung sieht vor, dass das Eigentum an einem Gebäude grundsätzlich demjenigen zusteht, dem das Eigentum am Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, gehört.
Durch die Bestellung eines Erbbaurechts wird selbständiges, vom Eigentum am Grundstück losgelöstes Eigentum am Gebäude geschaffen. Bauwerk und Grundstück können sodann unterschiedlichen Eigentümern zustehen. Das Bauwerk ist selbständig veräußerlich, vererblich und beleihbar. Erbbaurechte werden für eine bestimmte Zeit bestellt, in der der Erbbauberechtigte, also der Eigentümer des Gebäudes, die Möglichkeit hat, dieses Bauwerk zu errichten bzw. zu nutzen, ohne das Grundstück erwerben zu müssen. Für die Nutzung des Grundstücks wird ein an den Eigentümer des Grundstückes zu zahlender Erbbauzins vereinbart, der vom Erbbauberechtigten monatlich oder jährlich zu zahlen ist.
Im Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet werden muss, werden insbesondere Regelungen über die Dauer des Erbbaurechtes, Verlängerungsmöglichkeiten, Entschädigungen bei Zeitablauf, gegenseitige Vorkaufs- oder Ankaufsrechte, vorzeitige Beendigung (Heimfall), Verfügungsbeschränkungen und Erbbauzins mit Wertsicherung getroffen.
Gegenstand eines Vertrages über ein Grundstück kann eine neu vermessene oder erst noch zu vermessende Teilfläche aus einem oder mehreren Grundstücken sein. Dabei muss in der notariellen Urkunde die Beschreibung der Teilfläche so genau sein, dass Lage und Grenzen eindeutig festgestellt werden können. Zweckmäßigerweise ist ein Katasterplan beizufügen, in dem die Teilfläche eingezeichnet ist.
Die früher gemäß § 19 BauGB erforderliche Teilungsgenehmigung ist entfallen, kann sich aber aus der Landesbauordnung weiterhin ergeben. Auch dürfen durch die Grundstücksteilung keine Verhältnisse entstehen, die geltendem Baurecht widersprechen. Ein Verstoß gegen geltendes Baurecht kann zum Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde führen oder der Realisierung eines geplanten Bauvorhabens entgegenstehen.
Der Notar klärt über den Inhalt und die Risiken von Grundpfandrechten auf. Grundpfandrechte dienen als Sicherheiten für Geldforderungen. Es gibt zwei Arten von Grundpfandrechten: Grundschuld und Hypothek. In der Praxis ist die Grundschuld weiter verbreitet. Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel und kann daher grundsätzlich beliebig oft als Sicherheit für verschiedene Darlehen verwendet werden. Demgegenüber ist die Hypothek nur für eine bestimmte Forderung bestellt und daher mit der Rückzahlung des gesicherten Darlehens verbraucht.
Grundpfandrechte müssen im Grundbuch in Abteilung III an dem belasteten Grundbesitz eingetragen werden. Sie geben Banken oder anderen Darlehensgebern eine Sicherheit bis zu dem eingetragenen Nominalbetrag zuzüglich der eingetragenen Grundschuldzinsen. Falls eine gesicherte Forderung nicht zurückbezahlt wird, kann das Grundpfandrecht als Sicherheit verwertet werden durch Versteigerung des belasteten Grundstücks.
Grundschuldzinsen sind die in der Bestellungsurkunde genannten Zinsen. Diese meist recht hohen Zinsen sind ebenso wie der Grundschuldbetrag nur eine Obergrenze für die Summe der Forderungen, welche durch die Grundschuld gesichert werden können. Zurückgezahlt werden muss jedoch nur, was dem Gläubiger nachweislich auch tatsächlich zusteht.
In der Regel verlangen die Banken neben dem Grundpfandrecht auch ein Schuldanerkenntnis des Kreditnehmers. Mit dem Schuldanerkenntnis gewährt der Kreditnehmer dem Gläubiger neben der Grundschuld eine zweite Sicherheit. Wenn der Schuldner sein Darlehen nicht ordnungsgemäß zurück zahlt, kann der Gläubiger nicht nur den belasteten Grundbesitz versteigern, sondern auch in das sonstige Vermögen des Schuldners vollstrecken (z.B. Gehalts- oder Kontenpfändung betreiben).
Die vorbezeichneten Sicherheiten (Grundpfandrecht und persönliches Schuldanerkenntnis) werden meist durch eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde ergänzt. Diese ermöglicht es dem Gläubiger, die Zwangsvollstreckung jederzeit, insbesondere ohne vorheriges gerichtliches Urteil, zu betreiben. Tut der Gläubiger dies zu Unrecht, steht dem Schuldner der Rechtsweg offen, um sich zu verteidigen.
Welche und wessen Verbindlichkeiten durch eine Grundschuld gesichert werden, ergibt sich in der Regel nicht aus der notariellen Urkunde, sondern aus der so genannten Sicherungsvereinbarung/Zweckerklärung, die unmittelbar mit dem Gläubiger vereinbart wird. Sie regelt, welche und wessen Verbindlichkeiten durch die eingeräumten Sicherheiten abgesichert werden. Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Sicherungsgeber zustimmt, dass Verbindlichkeiten eines anderen Darlehensnehmers gesichert werden, insbesondere wenn solche ohne seine Mitwirkung begründet werden können.
Verträge, durch die die Pflicht begründet wird, ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück zu bestellen, sind nur dann wirksam, wenn sie notariell beurkundet sind.
Vorkaufsrechte können inhaltlich unterschiedlich ausgestaltet werden. So kann ein Vorkaufsrecht als subjektiv persönliches zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden oder als subjektiv dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Es kann vererblich oder unvererblich, übertragbar oder unübertragbar, zeitlich beschränkt oder unbeschränkt sein. Auch kann ein rein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart werden, dessen dingliche Absicherung im Grundbuch durch die Eintragung einer Vormerkung möglich ist.
Will der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben, so ist dies grundsätzlich formfrei möglich.
Die Auswirkungen eines Vorkaufsrechtes werden häufig unterschätzt. Denn Vorkaufsrechte sichern nicht nur das Erwerbsrecht des Vorkaufsberechtigten, sondern können auch zu einer erschwerten Beleihbarkeit des Grundbesitzes führen, eine Erbbaurechtsbestellung behindern oder aufgrund zeitlicher Verzögerungen und Unsicherheiten Kaufinteressenten abschrecken.
Durch Eintragung in Abteilung II des Grundbuches können Dienstbarkeiten dinglich und damit mit Wirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern abgesichert werden. Typische Dienstbarkeiten sind Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, Waren- oder Wärmebezugsrechte, Immissionsduldungen, Nutzungsbeschränkungen oder Wohnungsbesetzungsrechte. Inhalt einer Dienstbarkeit kann aber nicht eine Leistungspflicht oder ein Eingriff in die rechtliche Handlungsfreiheit des Eigentümers des belasteten Grundstücks sein.
Mit einer Dienstbarkeit belastet wird entweder das ganze Grundstück oder eine Teilfläche. Dabei ist der Ausübungsbereich, also die Fläche, an der die durch die Dienstbarkeit erlaubte oder untersagte Handlung zulässig sein soll, genau zu bezeichnen.
Dienstbarkeiten können zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines berechtigten Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder zugunsten einer Person als Berechtigtem (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) bestellt werden.
Durch die Bestellung eines Wohnungsrechts oder Nießbrauches kann dem Berechtigten die Nutzung einer Immobilie eingeräumt werden. Dabei ist beim Wohnungsrecht die Nutzung auf Wohnzwecke beschränkt und kann anders als beim Nießbrauch nur ein Gebäude oder Gebäudeteil, nicht aber ein Miteigentumsanteil Belastungsgegenstand sein. Auch Kosten- und Lastentragung sind anders als beim Nießbrauch geregelt. Beim Wohnungsrecht sind private und öffentliche Lasten nicht vom Wohnungsberechtigten, sondern vom Eigentümer zu tragen, während der Berechtigte nur Ausbesserungen und Erneuerungen im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung, also die Schönheitsreparaturen, trägt.
Nach § 11 BauGB gehören zu den städtebaulichen Verträgen Maßnahmen- und Planungsvorbereitungsverträge, Planverwirklichungs- oder Zielbindungsverträge sowie Kostenübernahmeverträge.
Gemeinden können auch die Erschließung durch öffentlich-rechtliche Verträge auf Dritte übertragen. Dabei sind echte Erschließungsverträge, bei denen der Erschließungsunternehmer auf eigene Kosten und eigene Rechnung handelt, von unechten Erschließungsverträgen (Vorfinanzierungsverträgen) zu unterscheiden. Außerdem sind Ablösungsvereinbarungen sowie Vorauszahlungsvereinbarungen möglich.
©2010 Notare Dr. Wenner LL.M./Dr. Riemenschneider